2013-01-29：個人於自有土地上建屋出售時，除以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者外，應辦理營業登記

財政部高雄國稅局表示：甲君於98年11月至99年8月間於自有土地上興建房屋5棟出售，房屋售價合計3,180餘萬元，經查其非屬自用住宅用地拆除改建房屋出售，是除補徵營業稅151萬餘元外並裁處1倍罰鍰。

高雄國稅局說明，按照加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)之規定，在我國境內銷售貨物，即應課徵營業稅，而將貨物之所有權移轉於他人取得代價者，為銷售貨物，此等銷售貨物之營業人，即為營業稅之納稅義務人。而所謂營業人，並不以公、私法人團體之事業為限，即個人以營利為目的之私營事業亦包括在內。又社會上之交易活動所在多有，一時偶發性之交易，自無將其視為「營業行為」，而課徵營業稅之必要。因此，營業稅法規範之稅捐主體「營業人」及稅捐客體「銷售行為」，應具備「持續性」及「營利性」之特徵，如特定人所為之一次性偶發交易，即不屬營業稅法規範之對象至明，而持續性並不以永久為必要。惟關於「在土地上建屋出售房地」之交易類型，其外觀雖僅有最後之銷售房屋行為，然該房屋自規劃興建迄出售完畢，須歷經較長之時間，其間會持續發生委請建築師設計、購買建材、僱工興建、發包工程或委託銷售等多個進銷貨行為，且其營業規模常高達數百餘萬元以上。因此，為完成建屋銷售之目標，須配合多個進貨行為，且整個活動須歷經較長之期間，自然符合「持續性」及「營利性」之要件，自應依法課徵營業稅。甲君在98年11月至99年8月間以自己名義作為起造人，其間歷經前開進銷行為，與社會多數人持續的發生經濟上之權力義務關係，符合營業稅法第6條第1項第1款所稱之事業，且其出售房屋難謂非為獲利，自已構成以營利為目的之事業，而應辦理營業登記。

甲君不服，主張其係個人於自有土地上興建房屋，並不是營利事業，且已依規定申報綜合所得稅財產交易所得，並無逃漏稅等由，循序提起行政訴訟，案經行政法院判決駁回原告之訴。

國稅局提醒您，為維護自身權益，若土地所有權人有自地建屋出售情形時，除以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者外，請務必前往國稅局辦理營業登記，切勿以為是個人行為即可免辦，惟前項行為在稅捐稽徵機關調查前，自行補辦營業登記並完成補報補繳營業稅者，可適用免罰之規定。

法務一科 審核員 李文欽（07）7256600分機7522
財政部高雄國稅局 2013/1/29