營利事業合併銷售房地價款未予劃分，應依規定計算房地售價

財政部臺北國稅局表示，營利事業合併銷售房地，如銷售價款未劃分房屋款及土地款且房屋款無查得時價者，依營利事業所得稅查核準則(以下簡稱查核準則)第32條第3款規定，房屋銷售價格（含營業稅，以下簡稱含稅）應依房屋評定標準價格（含稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含稅）總額之比例計算，土地銷售價格則依土地公告現值占前述總額之比例計算。

該局說明，現行營利事業自行出售房地，常有以總價方式銷售之情形，該房地如屬房地合一課稅新制規定者，因房屋與土地之交易所得皆屬應稅，房地價款如何劃分，尚不致影響課稅所得；惟非屬房地合一課稅新制規定者，其土地之交易所得依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。因此，為避免是類房地售價有不合理之拆分，查核準則第32條第3款規定，以查得時價計算房地銷售價格，如無查得時價，則以該條規定之公式計算房地銷售價格。

該局舉例說明，甲公司107年度營利事業所得稅結算申報列報免徵所得稅之出售土地利益5,000萬元(出售土地收入8,000萬元-成本3,000萬元)，經查其房地係採總價1億元合併出售，合約中未劃分房地款且無查得時價；依上述說明，經以土地公告現值490萬元占土地公告現值490萬元及房屋評定標準價格（含稅）210萬元總額700萬元之比例重新計算出售土地收入為7,000萬元[10,000萬元*(490/(490+210)]，免徵所得稅之出售土地利益為4,000萬元(出售土地收入7,000萬元-成本3,000萬元)，計補徵稅額200萬元。

該局呼籲，營利事業合併銷售房地價款未劃分時，應注意所得稅法相關規定，以正確計算、申報及繳納營利事業所得稅。

審查一科 陳股長 (02)2311-3711分機1273
財政部臺北國稅局 2020-11-20

2012-10-24：營利事業資產被法院拍賣，仍應計算所得申報

甲公司因積欠銀行債務，99年間遭債權銀行向法院申請強制執行拍賣該公司廠房，並將拍賣所得價款充抵該公司所積欠的利息、違約金及債本。經國稅局查獲拍賣交易資料後，即依據法院拍賣金額，減除該公司帳上所列廠房的未折減餘額及相關拍賣處分費用後，核定該公司財產交易所得。甲公司不解，表示廠房經法院拍賣後，拍賣價款都用以清償債務，公司並未取得任何收益，何以會產生所得？

南區國稅局表示，依營利事業所得稅查核準則第32條第1款前段規定「出售資產之售價，大於資產之未折減餘額部分，應列為出售資產收益課稅。」因為出售資產損益，是按資產出售價格，減除該資產未折減餘額及相關處分費用（如：土地增值稅及執行費用等）後之餘額計算，至於清償公司積欠的債務，並非屬計算出售資產損益的減除項目，不會因資產的拍賣價款不夠清償公司所積欠銀行的債務，而無財產交易所得。

該局提醒營利事業注意，會計年度內若有資產被法院拍賣的情事，還是要依規定計算所得申報，以免因漏報課稅所得而遭補稅並處罰。

法務一科簡稽核 06-2298067
財政部臺灣省南區國稅局 2012/10/24

以所持有之不良債權抵繳法院拍賣價款承受抵押物時，須認列處分不良債權損益

財政部臺北市國稅局表示，非資產管理公司以其所持有之非屬金融機構不良債權，抵繳法院拍賣價款承受抵押物，應於承受抵押物時，認列處分不良債權損益，並於實際處分抵押物時，認列處分資產損益，依法課徵營利事業所得稅。

該局查核營利事業所得稅案件發現甲公司為非資產管理公司，其向非屬金融機構購買不良債權，於96年間以前開不良債權抵繳法院拍賣價款，承受該債權抵押物，嗣於99年將該不動產出售，依營利事業所得稅查核準則第32條及第100條規定，甲公司於承受抵押物及出售抵押物時，應分別申報處分不良債權損益及處分抵押物損益。

該局指出，甲公司於96年間以所持有之不良債權抵繳法院拍賣價款承受抵押物時，漏未申報處分不良債權損益，經該局核定其漏報處分不良債權增益7千1百餘萬元，除補徵稅額外，並依所得稅法第110條規定，就漏報所得額處2倍以下罰鍰。

該局呼籲，以所持有之不良債權抵繳法院拍賣價款，應於承受抵押物時，認列處分不良債權損益，依法繳納營利事業所得稅，以免遭補稅處罰。

法務一科 陳股長 (02)23113711分機1871
財政部臺北市國稅局 2012/2/16

建設公司建屋出售，如全年所得大賺，而課稅所得虧損，國稅局將詳加瞭解加強查核

（臺中訊）財政部臺灣省中區國稅局表示，經查部分建設公司結算申報案件，申報純益率雖高達20%以上，惟課稅所得偏低甚或虧損。該局將詳加瞭解原因，如係因透過房地比不合理的安排，造成房屋售價偏低時，將加強查核以維租稅公平。依所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地，其交易所得免納所得稅。又土地移轉過戶時，因只按公告現值繳納土地增值稅，不需繳納營業稅及所得稅，以致業者往往壓低房屋售價，而提高土地價格，藉由安排不合理之房地比，造成出售房屋虧損或所得無幾，而出售土地所得大增之情形。惟依營利事業所得稅查核準則第32條第3款規定，營利事業以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。上述所稱房屋款之時價，應參酌下列資料認定之：

（一）第22條第3項規定之時價參考資料。

（二）不動產估價師之估價資料。

（三）銀行貸款評定之房屋款價格。

（四）臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時價。

（五）大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。

（六）出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。

（七）法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。

（八）依前述各項資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。

 為維護租稅公平，遏止逃漏，該局對建設公司結算申報案經依帳證查核後，如全年所得大賺，純益率很高，惟課稅所得虧損，造成原因如經發現有利用關係人買賣墊高土地成本，致土地售價遠高於抵押貸款之土地鑑價報告，或房屋售價低於建築工程造價，無加值繳納營業稅情事者，該局將依前述規定詳加查核調整房屋售價。該局特籲請建屋出售之營利事業，應依房地交易之實際情形，誠實納稅，切勿利用土地交易所得免稅之規定，透過不合理的房地比安排而規避稅賦，以免遭查帳補稅。納稅義務人如有任何稅務疑難問題，可撥該局免費服務電話（0800）000321查詢，該局將竭誠為您服務。

審查一科 黃山林 04-23051111轉7137
財政部臺灣省中區國稅局 2011/1/4