土地承租人於承租土地上自費興建房屋，由土地出租人以土地使用權取得房屋，應按買賣契稅稅率申報納稅

財政部今(19)日發布解釋令，土地承租人於承租土地上自費興建房屋，以土地承租人為建造執照原始起造人取得使用執照，非屬契稅課稅範圍。惟以土地出租人為建造執照原始起造人取得使用執照，或依約於土地租賃期間屆滿後移轉房屋予土地出租人，其經濟實質係土地出租人以土地使用權取得房屋，依民法第398條「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」應按買賣契稅稅率申報納稅。同時，廢止該部86年12月27日台財稅第861932893號函。

財政部表示，依契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。土地承租人於承租土地上自費興建房屋，以自己為起造人取得使用執照，非上開契稅規定之課稅範圍；土地出租人之土地租賃行為，無涉房屋買賣，亦非上開契稅規定之課稅範圍。惟倘土地出租人與承租人簽訂土地租賃契約，雙方約定由承租人於承租土地上自費興建房屋，以出租人為建造執照之原始起造人並取得使用執照，該租賃契約已非單純出租人提供土地使用權，而係另外約定以租賃期間土地使用權與承租人自費興建之房屋交換，形成土地租賃關係、土地使用權與房屋互易關係之混合契約(無名契約)。

基於私法自治原則及契約自由原則，混合契約當事人形成多個法律關係，宜予尊重，惟其法律關係倘構成契稅課稅要件(即土地使用權與房屋互易)，以土地出租人為建造執照原始起造人取得使用執照，即涉及契稅條例第12條第2項應由使用執照所載起造人申報納稅之情形，依前揭民法第398條規定，應按買賣契稅稅率申報納稅；此外，約定租期屆滿後移轉房屋予出租人之情形，同屬以土地使用權與房屋交換，亦應按買賣契稅稅率申報納稅。該部表示，類似上述混合契約之案況，前經行政法院判決確定有案(參照最高行政法院93年判字第971號判決、96年裁字第1481號裁定)，爰今(9/19)核釋上開情形，應按買賣契稅稅率申報納稅。

財政部說明，該部86年12月27日台財稅第861932893號函，係基於當時商港法法令之限制，因此核釋航商向高雄港務局承租土地，由航商出資於該土地上興建房屋，並以該局名義為房屋起造人及所有權人，非屬契稅條例第2條課稅範圍；100年12月28日修正後商港法，港務局已不存在，爰廢止本部86年函。

財政部進一步說明，該部96年3月16日台財稅字第09604517910號令土地承租人租地自費建屋，房屋登記為土地出租人所有，出租人之租賃所得以營建總成本為租金收入之計算基礎，該房屋為出租土地之對價；惟依經濟實質係土地出租人以土地使用權取得房屋，應依契稅條例第2條及第12條規定，按買賣契稅稅率申報納稅，請納稅義務人依規定辦理申報。

江科長雅玲（02）23228259
財政部賦稅署 2018-09-19

都更獲配新建物-減稅限縮

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】雖然都市更新正夯，財政部仍決定限縮都更後獲配新建物者的減稅優惠。2月底起，除土地所有權人外，因為行使權利變換取得更新後建物的其他權利人，不再擁有契稅免稅優惠，但可獲得減徵四成稅捐的優待。


經濟日報／提供

都市更新的契稅租稅優惠將限縮，地主仍可免徵外，其餘參與者不再免稅，但可減徵四成。 （本報系資料庫）

財政部已在2月21日訂定最新規定，將原本96年12月所做的行政命令予以限縮。即都更後因權利變換獲配更新後建物的所有權人，地主及實施者取自地主權利變換獲配的新建物仍免契稅，其餘都要繳交移轉後新建物全額契稅的60%稅款，稅負成本上升。

由於這類申報案件，過去享有全額免徵契稅的優惠，財政部為免波及已申報者的權利，決定不溯及既往補稅，只有新命令頒布後的都更建物權利移轉案件，才需要繳交契稅。

政府為鼓勵都更，提供都更參與者包括土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權人（如設定地上權者），以及實施者（即負責協調、推動或興建者）有房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅及贈與稅等五大減稅優惠。

財政部認為，目前都更計畫皆採取「權利變換」處理更新後土地及建物產權的分配問題，由於權利變換的本質是合建的觀點，因此只有提供土地參與更新的地主，與實施者間因權利變換獲配的更新後建物，可視為原始取得，繼續享有免徵契稅優惠。

財政部說，合法建築物所有權人、他項權利人依同條例第39條第2項規定取得更新後的建築物者，也是由土地所有權人獲配後再移轉，但因非屬合建者，此時的移轉行為，應依契稅條例及都更條例第46條第3款規定，視為都更後第一次移轉並課徵契稅，但可享有減徵四成稅捐優惠。

閱報祕書／都市更新

都市更新是藉由老舊市區重整過程，讓街道、市容與建物擁有全新風貌。政府認為，都市更新不只是老屋換新屋，也不只是容積獎勵、租稅減免，而是具有公共利益的都市開發，提升城市競爭力的必經之路。

都更可以營造多贏局面。縣市政府推動都更，可改善都市環境，提升居住品質，增加就業機會，擴大都市公共空間；對地主而言，經由權利變換機制，讓協議條件公平透明，並享有租稅優惠；對開發商而言，不必擔心地主哄抬地價，透過容積獎勵的申請，也可增加開發利益。

都市更新事業計畫範圍內重建區段的土地，目前是以「權利變換」作為處理建物或土地等產權分配的主要方式。

「權利變換」是指更新單元內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都更事業。

在都更事業計畫實施完成後，即可按其更新前權利價值以及提供資金比例，分配更新後建物及土地應有部分或權利金。 （陳美珍）

【2011/03/01 經濟日報】

向法院標購拍賣取得之房屋，其契稅申報起算日應為領得執行法院所發給權利移轉證書之日

財政部近日核釋，契稅條例第16條第4項所稱「法院發給權利移轉證明書之日」應為買受人領得執行法院所發給權利移轉證書之日。

財政部賦稅署表示：依契稅條例第16條第1項及第4項規定，「納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。」「向法院標購拍賣之不動產，以法院發給權利移轉證明書之日為申報起算日。」實務上上開法條所稱「法院發給權利移轉證明書之日」與買受人領得權利移轉證明書之日或有不同，滋生疑義。按強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」是以，買受人於領得執行法院所發給權利移轉證書之日，始取得該不動產所有權，並自該日起負擔義務，財政部爰核釋上開契稅條例第16條第4項所稱「以法院發給權利移轉證明書之日」，應為領得執行法院所發給權利移轉證書之日。

財政部賦稅署