2013-12-10：營業人轉售未取得產權之預售屋，應依讓與價格全額開立應稅發票

財政部臺北國稅局表示，營業人若轉讓尚未繳清價款且未完成產權過戶之預售屋，此種交易行為屬於「銷售勞務」範疇，應由營業人就其讓與房屋及土地之總價款開立應稅發票，而非依房屋及土地比例計算，僅就房屋部分開立應稅發票。

該局說明，依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱:營業稅法)第8條第1項第1款規定，銷售土地免徵營業稅，是以，建設公司銷售預售屋，並以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，應依營業稅法施行細則第21條之規定，依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例，就定著物(房屋)開立應稅統一發票，就土地開立免稅統一發票(銷售土地得免開發票)，並依規定報繳營業稅。

該局進一步說明，營業人向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將購買預售屋之權利義務讓與第三人時，依財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定，讓與購買預售屋權利義務之營業人，應依讓與價格全額開立應稅發票予買受人，尚不適用前開營業稅法施行細則第21條之規定，依房地比例計算銷售額，僅就房屋價款開立應稅統一發票。

該局舉例說明，甲建設公司以5,000萬元價格銷售預售屋給乙公司，乙公司在繳付3,200萬元房地款後，未取得預售屋產權前，再將其所擁有的購屋權利義務，以3,600萬元價格讓與丙公司承受;依前揭財政部函釋規定，應由乙公司先依讓與丙公司之交易價格全額(3,600萬元)開立應稅發票交予丙公司;至甲公司除留存乙、丙二公司之讓受契約外，並就乙公司未付的後續房地款1,800萬元(5,000萬-3,200萬=1,800萬)，依營業稅法施行細則第21條規定開立統一發票予丙公司。

該局呼籲，營業人在尚未繳清價款，亦未取得預售屋產權前，將其購買預售屋的權利義務讓與他人承受所收取的價款，應依前述規定開立統一發票並報繳營業稅，否則將構成漏稅，除補稅之外還會受罰，得不償失，應多加留意。

審查四科 沈股長 (02)2311-3711分機2510
財政部臺北國稅局 2013/12/10

銷售房屋開立發票，計算房地比例之房屋款應以房屋評定標準價格另加5﹪

財政部臺北市國稅局表示，近期迭有營業人詢問有關出售房地時，房屋款開立發票金額之計算方式是否有所改變，應如何計算才合法，並詢問於銷售房地時，房屋款部分明明已依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算並開立統一發票，為何國稅局還要補稅？

該局說明，經稽徵機關補徵稅款之原因係營業人於核算房地比例時，未將房屋評定標準價格含稅（乘以1.05）計算，為消弭徵納雙方間對此計算方式之爭議，加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條於100年6月22日修正發布後，已明文增訂其計算公式，俾資依循。

該局舉例說明，甲公司將其所有之不動產（房屋及土地）以總價2,500萬元銷售予乙，交易當年度之房屋評定標準價格為400萬元；土地公告現值為800萬元，則開立發票時房屋款部分之含稅銷售價格計算方式如下：25,000,000×（4,000,000×1.05）÷〔（4,000,000×1.05）＋8,000,000〕＝8,606,557元，此時甲公司關於房屋款部分之發票應開立金額即為8,606,557元；倘甲公司於計算房地比例時，房屋評定標準價格未乘以1.05方式計算，則其房屋款部分之含稅銷售價格將會計算為8,333,333元，以致發票開立金額偏低，此時甲公司將遭國稅局予以補徵差額13,011元。

該局呼籲，營業人如有將土地及其定著物合併銷售，於計算房屋銷售價格時，仍應依加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條規定，將房屋評定標準價格含稅（乘以1.05）計算，以免因房屋款之發票開立金額偏低遭受補稅，造成徵納雙方困擾。

中正分局 黃課長 (02)23965062分機602
財政部臺北市國稅局 2011/11/22