2012-11-21：個人出售房屋獲有利益而未按實際財產交易所得申報，經查獲者仍應以違章論處！

王君100年間經國內某銀行結購鉅額外匯再轉匯甲公司設於該銀行之OBU帳戶，因其年紀甚輕，所得不豐厚，卻擁有鉅額資金結購外匯，引起國稅局高度注意。

國稅局經由王君結匯帳戶追查資金來源，查得乙科技公司向王君購入不動產，分別支付價款房屋1,600萬元、土地1,500餘萬元，另查得該房地係王君93年間繼承取得，繼承時之房屋時價為450萬元、土地時價為750萬元，此次買賣交易獲有利益近2千萬元，雖土地交易所得，免納所得稅，但房屋移轉部分卻僅按出售時房屋評定現值之8%申報財產交易所得10萬元。王君明知出售房屋大賺一筆，卻僅申報財產交易所得10萬元，與實際獲利金額1,150萬元相差甚遠，案經查獲除補徵綜合所得稅外，並按所漏稅額處0.5倍罰鍰。

南區國稅局進一步說明，個人出售房屋，應以房屋所有權移轉登記日所屬年度申報財產交易所得。並以出售房屋之實際成交價格減除成本費用後之差額為財產交易所得（損失），誠實申報繳納稅款，以免被查獲短漏報遭受補稅及處罰。

審查三科 陳股長 06-2298136
財政部臺灣省南區國稅局 2012/11/21

國稅局態度堅決：建商不可拒提資料

【工商時報 記者陳懷瑜／台北報導】北市國稅局長凌忠嫄表示，根據綜所稅法，如果買賣預售屋，必須如實申報綜所稅中的其他所得，如果是交易已經過戶的成屋，則是屬財產交易所得，都是依法必須申報的所得。

配合政府打房政策，財政部長李述德下令，要求國稅局必須清查炒房的投資客，有否誠實納稅，如果未依法納稅者，查獲之後一律補稅帶罰。

國稅局指出，所有財產交易所得情況，通常來自地政機關提供的資料，因此國稅局查核納稅人是否誠實申報財產交易所得情況，會進行資料比對，如果地政資料中有交易資料，但賣出人卻未申報，就會根據資金往來資料，逕行核課所得，開出稅單，如果納稅人可以舉證出當初的買進成本，也會補進資料並要求補稅，除非，該項財產交易確實虧損，才不須補稅。

國稅局官員坦承，投資客在預售屋階段，進行交易買賣，並不容易稽查資料，就算追蹤資金往來情況，還是會有問題，為此，將向建設公司提出客戶買賣資料調閱權，而基於課稅需要，建設公司不可以拒絕提供。

凌忠嫄指出，北市國稅局一直長期蒐集相關資料，並依權限稽查資料，這些工作都是國稅局平日稽查的工作範圍。

國稅局官員說，預售屋的買賣，如果有盈餘，依法必須以其他所得申報當年度綜所稅，如果賣方有實際的支付單據，可以檢具核實抵減盈餘，否則，國稅局根據納稅人資金往來情況，可以推斷出交易獲利情況，並請納稅人進行說明，如果拒絕配合，國稅局有權逕行開出稅單，要求納稅人補稅，情節嚴重者還可處以逃漏稅罰鍰。

【工商時報 2010-10-21】

個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，應依法辦理營業登記，並報繳稅款

【北港訊】中區國稅局北港稽徵所表示，依據我國加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第1條及第28條規定，在中華民國境內銷售貨物或勞務，均應依規定課徵營業稅，並應於開始營業前申請營業登記。次依財政部95年12月29日台財稅字第09504564000號函規定，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

因此，個人以營利為目的，經常性從事房屋交易者，即應依前揭規定辦理營業登記，並課徵營業稅。

該所指出，近年來坊間有許多投資客買賣房屋賺取價差，或經常性購買房屋或標購法拍屋，經整修後再行出售，此種行為已構成「以營利為目的」之銷售行為，應辦營業登記報繳營業稅，為落實愛心辦稅並維護租稅公平，特別呼籲從事房屋買賣之業者，如有未依規定辦理營業登記而營業或營業人假藉個人名義購進房屋再銷售之情形，應儘速向所屬國稅局補辦登記、自動補開發票、補報並補繳營業稅款，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

財政部臺灣省中區國稅局 2010/8/17

個人買賣預售屋賺取差價，係屬財產交易所得，應申報個人綜合所得稅

財政部臺灣省南區國稅局表示，納稅義務人買賣預售屋賺取之差價，係屬財產交易所得，應併入個人綜合所得稅申報。

該局進一步說明，依所得稅法第9條規定，納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益，係屬財產交易所得，除土地交易所得免稅及期貨證券交易所得停止課徵外，應申報課徵所得稅；其所得之計算，係以交易時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

該局呼籲，買賣雙方均應保存交易原始契約，以確實計算財產交易所得，並應依規定誠實辦理綜合所得稅結算申報，否則一經查獲，除補徵應繳納之稅捐外，尚可能處以罰鍰。

稽核科 林科長 06-2298052
財政部臺灣省南區國稅局 2010/8/4

個人設置營業場所、牌號或僱用員工，從事出租建物行為，應課徵營業稅

一、個人出租自有建物或承租他人建物再出租予第三人，有下列情形之一者，自98年1月1日起，應辦理營業登記，課徵營業稅：

(一)設有固定營業場所（含設置有形之營業場所或設置網站）。

(二)具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

(三)僱用人員協助處理房屋出租事宜。

二、未符合上述情形者，應依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅。

三、本令發布前，個人出租建物已核課稅捐確定案件，不再變更。

財政部2008.11.05台財稅字第09704555660號

自97年度起，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售者，要課徵營業稅

南區國稅局局長邱政茂表示，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅:

一、 設有固定營業場所(除有營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。

二、 具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。

三、 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、 其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

按所得稅法第9條規定，財產交易所得係指納稅義務人非經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生的增益，故依同法第14條規定，應併入綜合所得課稅。但近年來，許多民眾將房屋買賣當作是一種投資工具，利用買賣房屋來賺取價差，與所得稅法所稱「非經常買進、賣出之營利活動」有所出入，且此種買賣行為是否屬加值型及非加值型營業稅法第6條所稱之「以營利為目的」，而應按同法第1條所規定課徵營業稅之銷售行為，產生許多爭議。

該局即曾在94年度進行營業人售屋查核作業時發現，個人買賣房屋1年度達數十戶，甚至上百戶，其中更有某台南縣的納稅義務人，因理財投資規劃，從事標購法拍屋並完成不動產登記，經整修後再行出售，87至91年間出售之房屋將近2百戶，金額更高達1億5百萬元，但因為是以「個人」名義進行買賣，所以價差均申報財產交易所得，但就稽徵機關而言，此種行為已難謂為「非經常買進、賣出」，而應認定為「以營利為目的」依法應課徵營業稅的銷售行為。惟囿於當時法令並無相關規定來據以認定兩者適用之差異，致徵納雙方爭議不斷。所幸，經過多次的研商，財政部於95年12月29日發布了兩則相關的函令，明確規範相關作業準則，並自 97年度開始執行。

邱局長進一步表示，稽徵機關受限於人力的限制，無法將所有個人售屋的案件均逐一查核，依據財政部上述函令規定，稽徵機關係將個人每年度銷售房屋(含法拍屋)達6戶以上者(自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋應予排除)，先行納入查核範圍，審酌其交易頻率及交易目的，詳予查明後如係「以營利為目的」，即予以課徵營業稅。但如為檢舉案件，則不受6戶的限制，稽徵機關均會著手進行調查。

該局最後提醒納稅義務人，從97年1月1日起，個人售屋有符合課徵營業稅之標準者，不可以再申報財產交易所得，一定要記得辦理營業登記，並按期申報營業稅，以免遭受處罰。如尚有疑問，可洽詢各地區國稅局或所屬分局、稽徵所，或撥(06)2298051由專人為您服務。

審查四科 余科長 06-2298048
財政部臺灣省南區國稅局 2007/12/28

財政部95/12/29台財稅字第09504564000號令