換屋族注意，房屋買新賣新，不適用房地合一稅重購退稅優惠

 財政部南區國稅局表示，依所得稅法第14條之8規定，個人適用房屋土地交易所得稅重購退稅優惠，不論是「先賣後買」或「先買後賣」，均以出售舊自住房地為前提，且須符合三大要件：一、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間必須在二年內。二、個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋完成戶籍登記並實際居住。三、出售及重購房屋不可有出租、供營業或執行業務使用情形。

該局說明，個人先後購入不同之房地，應留意重購退稅適用要件，若將後購之房地先行出售，保留先購之房地，此種「買新賣新」之型態，與所得稅法為保障居住需求，減輕其換屋負擔，避免因課徵所得稅而降低重購新自住房地能力，給予自住換屋族之租稅優惠之立法目的不符，無重購退稅規定之適用。

該局舉例說明，甲君於112年6月登記取得A屋，嗣於113年12月購買取得B屋，再於114年4月間出售B屋，甲君先後於兩屋均設有戶籍，並主張有居住事實。甲君申報個人房屋土地交易所得稅時，自行計算列報重購自住房地扣抵稅額新臺幣（下同）170萬元，經國稅局查核發現甲君係持有A屋後再購買B屋並出售B屋，其出售標的非先購入供自住使用之A屋，則出售B屋並非換屋所需，與前揭出售「舊」房地重購「新」房地之規定不符，乃調整重購自住房地扣抵稅額為0元，並補徵稅額。

該局特別提醒，重購自住房地扣抵稅額之規定，係避免有重購自住房地需求之民眾，因出售舊自住房地之租稅課徵而影響其重購新自住房地的能力，以減輕其換屋負擔，並落實保障自住權益。民眾欲申請適用重購自住房地退（抵）稅，須符合相關規定，始得適用重購退稅之租稅優惠。

法務組 李股長 06-2223111轉8132
財政部南區國稅局 2026-07-03

房地合一稅放寬股權交易認定！未核課確定案件皆適用，減輕納稅人負擔

 財政部中區國稅局表示，財政部於115年4月21日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，放寬「股權交易視同房地交易」之認定規定，使稅制更趨合理並保障納稅義務人權益。

中區國稅局進一步說明，為防杜股東藉形式移轉股權而實質轉讓我國境內房地，依所得稅法第4條之4第3項規定，個人及營利事業交易其直接或間接持有未上市、未上櫃及非興櫃之股份或出資額（以下合稱股權）過半數之國內外事業股權，且該事業股權價值50%以上是由我國境內房地構成者，該交易視同房地交易，須課徵房地合一稅。本次修正針對此項規定，進行兩大重點放寬：

放寬重點一：修正股權價值認定方式

本次作業要點修正發布前，在判斷被投資事業之境內房地價值是否達50%以上時，係以交易股權時該被投資事業之境內房地價值為分子，分母則以該事業經會計師查核簽證財務報告之「淨值」或交易日之「淨值」認定。為使該比率計算更為合理，增訂該事業如可合理客觀衡量其全部財產價值（例如會計師按時價查核簽證資料）者，該分母得以各項資產「時價總額」認定之，讓房地價值比率計算更符合實務現況。

放寬重點二：修正適用範圍（舊股權及舊制房地按比例排除）

考量符合上開條件之股權交易視同房地交易之規定自110年7月1日起實施，且房地合一稅僅適用105年1月1日以後取得之房地。爰參酌上開日出條款立法意旨，放寬將股東交易110年6月30日以前取得之舊股權，其交易所得中，屬該事業持有104年12月31日以前取得之「舊制房地」價值占境內全部房地價值之比例部分，排除適用房地合一稅。

中區國稅局舉例說明，甲股東持有A公司70%股權（其中40%為110年6月30日以前取得之舊股權），其近日出售A公司50%股權（依先進先出法，本次交易之「舊股權占比」：40%∕50%＝80%），交易所得100萬元，交易股權時該公司股權價值50%以上是由境內房地構成，且持有的境內房地中有50%是104年12月31日以前取得的舊制房地（「境內舊制房地占比」：50%）。依修正後規定，甲股東出售該股權之所得中有40%（即「舊股權占比」80% ×「境內舊制房地占比」50%）不適用房地合一稅規定，則視為房地交易所得為60萬元［交易所得100萬元 ×（1-40%）］(詳附表)。

該局特別提醒，本次放寬得以各項資產時價計算股權價值，及舊股權交易得按舊制房地占比排除適用房地合一稅等有利於納稅義務人之規定，未核課確定案件均可適用。

民眾如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將竭誠服務。

綜所遺贈稅組林育霆 04-23051111分機2217
財政部中區國稅局 2026-06-17

享房地合一稅重購自住房地優惠，因特殊原因未設戶籍可免追繳稅款

 財政部中區國稅局表示，依所得稅法第14條之8規定，個人出售房地合一稅課徵範圍之自住房屋、土地，同時符合以下3條件，屬先售後購者，得於重購自住房屋、土地之次日起算5年內申請適用重購退稅；先購後售者，得於出售自住房屋、土地申報時申請扣抵稅額：

一、本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。

二、出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。

三、出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。

該局說明，為避免投機，落實保障自住權益之立法目的，適用重購自住房地優惠之新房地，於5年內若再行移轉或改作其他用途（如未設戶籍登記及居住，或出租、供營業、執行業務使用），將被追繳原退還或扣抵稅額。但若屬下列3種特殊原因之一，致戶籍遷出未設戶籍於該重購房屋，倘該重購房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用情事者，得認屬未改作其他用途，可免被追繳稅款：

一、未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件。

二、本人或配偶因公務派駐國外。

三、原所有權人死亡。

該局提醒民眾特別注意，重購自住房地優惠機制係為鼓勵自住，符合上揭情事者，納稅義務人需提出證明文件，供稽徵機關審認。

納稅義務人倘對適用房地合一重購自住房地退(抵)稅優惠之規定仍有疑義，請撥打免費服務電話0800-000321，該局將竭誠服務。

民權稽徵所 綜所稅股 塗育鳳 (04)23051116轉251
財政部中區國稅局 2023-08-15

營利事業銷售房屋或土地如何採用分開計算稅額合併報繳稅捐

 財政部高雄國稅局表示，營利事業105年1月1日以後取得且於110年7月1日以後出售購入之房屋、土地(俗稱二手屋)，而非興建房屋完成後第1次移轉者，依所得稅法第24條之5第2項規定計算房屋、土地交易所得，減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計營利事業所得額，按規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳。

該局指示，上開房屋、土地交易若有損失，依所得稅法第24條之5第3項規定，應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除不足部分，得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除，減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起10年內之房屋、土地交易所得減除。

該局舉例說明，甲公司(總機構在我國境內)於105年10月5日取得A、 B房屋、土地及110年9月5日取得C、 D房屋、土地，4筆房屋、土地均於111年11月1日出售，其交易損益計算如下：                                                                                                                                                           

單位：萬元

交易之房屋、土地	稅率	房屋、土地交易損益	(一)同稅率抵減後損益	(二)不同稅率抵減後損益	應納稅額
A	20%	500	-100	0	0
B		-600
C	45%	700	600	500	225
D		-100

該局進一步說明，該交易所得500萬元及應納稅額225萬元應填寫申報於當年度營利事業所得稅結算申報書損益及稅額計算表第134欄及135欄項，並將該交易明細逐筆填報於C1-1頁(交易符合所得稅法第4條之4規定房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地暨股份或出資額之收入、成本、費用、損失明細表)。民眾如有疑義，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至該局網站(https://www.ntbk.gov.tw)利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

鳳山分局 朱素明 課長 (07)7404001分機5880
撰稿人: 王斌任  (07)7404001分機5882
財政部高雄國稅局 (07)7404001分機5882

個人轉讓預售屋購買權利，如何申報房地合一稅？

 財政部南區國稅局表示，個人轉讓105年1月1日以後取得的預售屋(含坐落基地)，視同房屋、土地交易，應在訂定買賣契約的次日起30日內申報個人房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅），「成交價額」為受讓人實際支付讓與人的價額，「取得成本」為讓與人已支付價額，「可減除費用」如未提示相關證明文件，按成交價額×3%，以30萬元為上限，並以成交價額－取得成本－可減除費用計算課稅所得及應納稅額。

該局舉例說明，甲君111年2月5日與A建設公司簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款1,000萬元，甲君依約支付簽約款200萬元，嗣於112年3月9日與受讓人乙君簽訂讓與預售屋權利買賣契約書，約定乙君應支付甲君300萬元，並由乙君支付餘款800萬元給A建設公司，甲君應如何計算房地合一稅？

甲君預售屋權利取得日為111年2月5日，交易日為112年3月9日，成交價額為300萬元，成本為200萬元，可減除費用為9萬元(未提示證明文件，按成交價額300萬元×3%)，課稅所得為91萬元（300萬元－200萬元－9萬元），自111年2月5日至112年3月9日持有期間在2年以內，適用稅率45%，應納稅額為409,500元(91萬元×45%)。

該局提醒，民眾與建設公司（地主）簽訂預售屋買賣契約，在取得預售屋所有權前，讓與該契約給第3人，受讓人概括承受該契約相關權利義務，該讓與購買預售屋權利的成交價額，按受讓人應支付給讓與人價額認定，不包含受讓人後續支付給建設公司（地主）價款。

綜所遺贈稅組 楊組長 06-2223111轉8060
財政部南區國稅局 2023-06-26

個人買入預售屋,於成屋交屋後出售,持有期間如何計算?

高雄國稅局接獲民眾陳小姐來電詢問,於107年12月1日與建設公司簽約買入預售屋及其坐落基地,該屋109年10月1日興建完成並辦理所有權移轉登記,嗣於111年8月1日出售該房地,計算應繳納房地合一交易所得稅時，其持有期間如何計算?

該局表示,依所得稅法第4條之4規定,個人交易105年1月1日以後取得之房屋、土地,其交易所得屬於房地合一交易所得稅課稅範圍。陳小姐係於109年10月1日登記取得房屋、土地所有權,111年8月1日出售時,依規定應辦理房地合一稅申報,持有期間之計算,以房屋、土地取得之日起算至交易日止,不能加計簽訂預售屋之期間,故陳小姐111年8月1日出售該房地,持有期間應為1年10個月(109年10月1日至111年8月1日),適用稅率45%(持有期間在2年以內)。

該局呼籲,民眾買入預售屋,於成屋交屋後出售,申報房地合一交易所得稅時,應特別注意正確計算持有期間,以免適用錯誤稅率致短漏稅額甚或受罰;有房地合一稅申報問題可就近洽詢各地區國稅局轄區分局、稽徵所或撥打免付費電話0800-000-321詢問。

旗山稽徵所 莊佳燕主任 (07)6612027分機5600
撰稿人:張慧敏 (07)6612027 分機 5640
財政部高雄國稅局 2022-08-19

享房地合一稅重購自用住宅優惠，因特殊原因未設戶籍可免追繳稅款

財政部高雄國稅局表示，依所得稅法第14條之8規定，個人出售房地合一稅課徵範圍之自住房屋、土地，同時符合以下3條件，屬先售後購者，得於重購自住房屋、土地之次日起算5年內申請適用重購退稅；先購後售者，得於出售自住房屋、土地申報時申請扣抵稅額：
一、本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。

二、出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。

三、出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。

該局說明，為避免投機，落實保障自住權益之立法目的，適用重購自用住宅優惠之新房地，於5年內若再行移轉或改作其他用途(如未設戶籍登記及居住，或出租、供營業、執行業務使用)，將被追繳原退還或扣抵稅額。但若屬下列3種特殊原因之一，致戶籍遷出未設戶籍於該重購房屋，倘該重購房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用情事者，得認屬未改作其他用途，可免被追繳稅款：
一、未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件。

二、本人或配偶因公務派駐國外。

三、原所有權人死亡。

該局提醒，重購自住房地優惠機制係為鼓勵自住，符合上揭情事者，納稅義務人需提出證明文件，供稽徵機關審認，個人倘對適用房地合一稅重購自住房地退(抵)稅優惠之規定仍有疑義，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將竭誠提供諮詢服務。

審查二科 聯絡人：陳妍伶科長 (07)7256600分機7200
         撰稿人：李香君     (07)7256600 分機7257
財政部高雄國稅局 2022-07-26

個人房地遭法院拍賣，應於拍定人領得權利移轉證書日之次日起30日內辦理申報房地合一所得稅

財政部臺北國稅局表示，個人自105年1月1日起交易適用房地合一所得稅之房地，不論自行出售或遭拍賣，也不論獲利或虧損，都要在房地所有權移轉登記日或其他規定日期之次日起算30日內，主動申報與繳納房地合一所得稅。

該局說明，最近查獲多起個人出售房地，未申報房地合一所得稅，致遭補稅處罰的案件，尤其非自行出售的案件，例如因欠債而遭債權人向法院聲請強制執行拍賣的房地，因非自行出售，且拍賣款項多為償債，償債後所餘款項不多，甚或未有餘款，民眾誤解不需要申報，然而拍賣也是房地交易的一種型態，即便房子被法拍，仍應主動申報及繳納房地合一所得稅，另值得注意的是此類法拍案件申報期限是以「拍定人領得房地權利移轉證書日」次日起算，且因屬財政部公告非自願性交易類型，如果持有房地期間未滿5年者，仍可按較低稅率20%課稅。

該局舉例，余小姐於109年1月1日以900萬元買入臺北市房屋及其坐落基地，因無力償還個人債務，該房地遭債權人向法院聲請拍賣，拍定金額為1,000萬元，拍定人於110年9月1日領得不動產權利移轉證書，余小姐應自110年9月2日起算30日內，即在110年10月1日前完成申報；又其持有期間在2年內，依法原應適用稅率45%，惟因屬財政部公告非自願因素交易類型，可按較低稅率20%計算稅額。但余小姐誤以為法拍房地免申報，經國稅局依查得資料核定所得額70萬元(拍賣價額1,000萬元－取得成本900萬元－30萬元費用)，除補徵稅額14萬元(70萬元x20%)外，還遭處罰鍰。

該局特別呼籲，民眾買賣房地應注意房屋土地交易所得稅相關法令規定，避免未依法申報，致遭補稅處罰，以維租稅權益。

法務二科 黃股長 (02)23113711分機1961
財政部臺北國稅局 2022-07-19

營利事業列報房地合一稅，應逐筆計算得減除之土地漲價總數額，以免漏報課稅所得額

財政部高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（下稱新制）自105年1月1日起實施，總機構在中華民國境內營利事業出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房地），應先以收入減除相關成本、費用或損失後數額作為當年度之房地交易所得額，再減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；房地交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。另依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本或費用。

該局特別提醒，總機構在中華民國境內營利事業出售房地適用新制者，倘當年度交易2筆以上之房屋、土地，應依規定逐筆計算填報，避免土地漲價總數額減除錯誤，致短漏報課稅所得額。釋例：總機構在中華民國境內甲公司於109年度交易3筆新制房地，其第2筆計算之房地交易所得額70萬元，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額80萬元後之餘額為-10萬元，應以0元計入營利事業所得額；另第3筆房地交易所得額為-20萬元，則不得再減除土地漲價總數額40萬元，以-20萬元計入營利事業所得額。(如附件)

審查一科 陳妍伶科長 (07)7257500
洪淑敏 (07)7256600 分機7136
財政部高雄國稅局 2020-11-19

個人房地合一所得稅制重購退稅或扣抵規定

財政部臺北國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（以下簡稱房地合一新制）自105年1月1日起實施，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地，其出售自住房地所繳納的所得稅，可於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自原繳納稅額計算退還。

該局說明，房地合一新制重購自住房地退稅規定，如個人先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起算2年內，出售其他自住房地，在依規定申報個人房屋土地交易所得稅時，得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除；也就是「先售後購」或「先購後售」都可以申請退稅或扣抵。

該局進一步說明，依房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定，有關自住房屋、土地的認定，係個人或其配偶、未成年子女於該出售及購買之房屋

1.辦竣戶籍登記並居住，

2.且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用。以配偶之一方名義出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

該局舉例，甲君於105年1月買進A房地並設籍居住，106年10月以1,200萬元出售A房地，並繳納房地交易所得稅60萬元；甲君於108年8月以1,000萬元買進B房地並設籍居住。因甲君出售A房地與重購B房地期間在2年以內，且都有設籍居住，如A、B房地均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用重購退稅為50萬元〔已繳納稅額60萬元×（重購價額1,000萬元÷出售價額1,200萬元）〕。

該局提醒，納稅義務人已申請重購自住房地退還或扣抵所得稅，重購之自住房地於重購後5年內不得改作其他用途（例如出租、營業或執行業務使用）或再行移轉，請納稅義務人多加留意。另申報房地合一課徵所得稅相關規定，亦可透過該局網站（https://www.ntbt.gov.tw/）首頁/主題專區/稅務專區/綜合所得稅/房地合一專區，查詢相關規定，歡迎多加利用。

文山稽徵所 鄭股長 (02)2234-3833分機301
財政部臺北國稅局 2020-04-01

出售因繼承取得之房地，應依新制申報房地合一稅嗎?

財政部高雄國稅局表示，納稅義務人105年1月1日以後交易於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得之房屋、土地，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內，或是105年以後交易因繼承取得，且被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，非屬房地合一新制課徵範圍，僅須計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於交易所屬年度辦理結算申報。

國稅局進一步指出，納稅義務人105年1月1日以後繼承取得，且該房地係被繼承人於104年12月31日以前取得者，如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者，課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅，若依新制課稅較有利時，得選擇改按房地合一新制課稅。

該局日前受理一案例，甲君在101年3月購買A房地，於104年10月往生，其子乙君在104年10月繼承該房地後，於107年7月間出售，並於107年8月按新制申報，因乙君本人、配偶或未成年子女並未設戶籍於該房地，依前開規定，其交易並不屬於房地合一課稅範圍，乃註銷其申報案件，並通知乙君應於108年5月底前辦理結算申報。

該局呼籲，個人出售繼承取得的土地、房屋，如屬房地合一所得稅課稅範圍，不論盈虧或符合自住房地定額免稅而無須繳稅者，均應於完成所有權移轉登記之次日起算30日內，檢具申報書、契約書及其他相關文件向戶籍所在地稽徵機關申報。如仍有相關疑義，請逕洽戶籍所在地所轄分局、稽徵所或撥打免費服務電話：0800-000-321洽詢。

鹽埕稽徵所 董景德主任 (07)5337323
撰稿人:林素容 (07)5537257 分機6556
財政部高雄國稅局 2019-11-15

 

個人出售配偶贈與之房地，以第1次相互贈與前配偶原始取得該房地之日為取得日

財政部北區國稅局表示，個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用舊制房屋交易損益或新制房屋土地交易損益。

該局進一步說明，依所得稅法第4條之4及第14條之4規定，個人自105年1月1日起交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應按新制計算交易所得，並按持有期間長短適用不同稅率計算應納稅額。個人若出售取自配偶贈與之房地，依據財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令規定，應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，是配偶原始取得日將影響新、舊制之適用。

該局舉例說明，某甲於107年4月25日出售其於106年3月2日自配偶某乙受贈取得之房地1戶，而某乙係95年1月25日自第三人買受取得，則某甲出售房地時，應認定其取得日為95年1月25日，適用舊制計算房屋交易損益，並歸課當年度綜合所得稅之財產交易所得；倘配偶某乙係105年4月20日自第三人買受取得，則某甲出售房地時，應認定105年4月20日為其取得日，適用新制計算房屋土地交易損益，且得合併計算配偶持有期間，則某甲持有房地期間(105年4月20日至107年4月25日)超過2年未逾10年，應以計算後之課稅所得額按適用稅率20%計算應納稅額，並應於房地完成所有權移轉登記之次日起30日內向所轄之國稅局辦理申報。

該局特別提醒納稅義務人，若有出售105年1月1日以後取得之房地，無論經計算後有無課稅所得額或持有期間之認定有無疑義，均應申報，以免因漏報而遭補稅及處罰。

法務二科 蔡審核員 (03)3396789轉1668
財政部北區國稅局 2019-08-02

共有之房地依土地法第34條之1規定出售，不同意處分之共有人仍應申報個人房屋土地交易所得稅

財政部臺北國稅局表示，個人房屋土地交易所得稅採自行申報制，納稅義務人交易合於所得稅法第4條之4規定應按房地合一新制課稅之房屋、土地，不論有無應納稅額，亦不論是否符合經財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，均應依所得稅法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報，如有應納稅額並應據實繳納，以免受罰。

該局指出，納稅義務人甲君與其他共有人於106年3月27日取得房地之所有權，而其他共有人未經甲君之同意，即依土地法第34條之1規定將該房地出售，並於106年8月31日辦妥所有權移轉登記。該局以該房地係於105年1月1日以後取得，核屬個人房屋土地交易所得稅之課稅範疇，甲君未依所得稅法第14條之5規定之期限申報納稅，原以持有期間在1年以內應按45%之稅率補徵應納稅額並處罰鍰，惟考量其符合財政部106年11月17日公告之非自願性交易事由，乃按稅率20%核定補徵稅額60餘萬元，並處罰鍰30餘萬元。甲君不服，申請復查，主張其他共有人未經其同意即出售系爭房地，並非故意漏未申報，請准予免罰云云。

該局說明，考量個人因調職、非自願性離職或其他非自願性因素，致須交易持有期間在2年以內之房屋、土地，如適用短期高稅率（35%或45%）顯然未盡合理，如符合財政部公告之非自願性交易事由，則可改按稅率20%課徵房屋土地交易所得稅。甲君與他人共有之系爭房地於106年8月31日辦妥所有權移轉登記，係其他共有人依土地法第34條之1規定處分而出售，符合財政部公告之非自願性交易事由，稅率可由45%降為20%，惟甲君仍應於所有權移轉登記日之次日起30日內（即106年9月30日）前辦理個人房屋土地交易所得稅申報並繳納稅款，其未依限申報納稅，核有應注意、能注意而未注意之過失，自無納稅者權利保護法第16條第1項不予處罰規定之適用，甲君尚不得以前述非自願性因素為由而得免罰。

該局呼籲，納稅義務人交易於105年1月1日以後取得之房屋、土地，均應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理個人房屋土地交易所得稅申報，如有應納稅額並應一併據實繳納，未依規定辦理申報且有漏稅情事者，除依法補徵應納稅額外，並按補徵稅額處3倍以下之罰鍰，請納稅義務人依相關規定申報納稅，以免受罰。

法務二科 劉股長 (02)23113711分機1931
財政部臺北國稅局 2019-07-24

地主參與都市更新權利變換取得之房屋，應以所有權移轉登記日為取得日

財政部臺北國稅局表示，個人提供土地與營利事業參與都市更新，嗣後出售交換或分配取得之房地，應分別依土地、房屋各自之取得日及持有期間判斷適用房地合一所得稅（簡稱新制）或適用年度申報綜合所得稅（簡稱舊制）課稅。

該局舉例，李君以86年取得之土地與營利事業參與都市更新，並於106年8月1日取得都更後之房屋；107年3月1日出售交換取得之房地，土地因係86年取得，故免納所得稅，但房屋所有權移轉登記日為106年8月1日，係在105年1月1日房地合一課徵所得稅新制施行以後，故適用新制，並以土地持有期間為房屋持有期間，認定房屋交易所得適用之稅率，即應就房屋部分交易所得按稅率15%(持有期間超過10年)申報納稅。

該局另舉例，顏君以104年取得之土地參與都市更新，以權利變換方式取得房地，107年3月1日出售分配取得之房地，因土地雖係在103年1月1日之次日以後取得，但持有期間超過2年，依所得稅法第4條之4規定，無新制之適用，故土地部分交易所得仍免納所得稅，但房屋所有權移轉登記日為106年8月1日，仍應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率20%(持有期間超過2年)。

該局提醒，個人出售適用房地合一課徵所得稅之房屋土地，不論是交易所得或損失，都應留意申報期限，於房地完成所有權移轉登記之次日起算30日內向該管稽徵機關辦理申報。

審查二科呂股長 (02)2311-3711分機1550
財政部臺北國稅局 2019-01-23

買受人代付土地增值稅應計入出售價格

財政部南區國稅局表示，個人出售房地如有將自己應負擔的土地增值稅，以契約約定改由買受人支付，別忘了在申報房地交易所得時應將該金額計入出售價格，以免涉有短漏報所得情事而遭處罰。

南區國稅局說明，依土地稅法第5條規定，土地為有償移轉，也就是買賣、交換、政府照價收買或徵收等，該土地增值稅的納稅義務人為原所有權人，所以如果買賣契約約定是由買受人負擔原所有權人應繳納的土地增值稅，則屬買賣對價之一部分，因實質上與買方支付該價金後再交由賣方去支付相關稅費的效果相同，當應計入原所有權人出售價格，相對也就是買受人的取得成本。

該局提醒，個人申報房地交易所得如未包含買受人代付其土地增值稅的收入，除補稅外還會被裁處罰鍰，不過在未經檢舉及未經稽徵機關進行調查前，趕快去自動補報補繳所漏稅額並加計利息，就可適用稅捐稽徵法第48條之1規定免罰。若還有任何稅務問題，歡迎撥打免費電話0800-000-321，將有專人為您服務。

綜合規劃科田審核員 06-2223111分機8061
財政部南區國稅局 2019-01-10

申報個人房屋土地交易所得稅（房地合一新制）應注意事項

財政部北區國稅局表示，個人自105年1月1日起交易105年1月1日（含）以後取得的房屋、土地，或103年1月2日（含）以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地，應辦理個人房屋土地交易所得稅申報。該局說明，邇來常發現納稅義務人因不諳法令或一時疏忽，而未辦理申報或申報錯誤，該局特別整理常見的錯誤，以提醒納稅義務人注意。
一、申報期限：交易房地應於完成所有權移轉登記日之次日起算，30日內辦理申報。

二、交易日及取得日認定：以房地完成所有權移轉登記日為準。

三、應辦理申報類型：
(一)交換：房屋或土地與他人交換，仍屬房地交易。

(二)虧損：房地交易所得為0元或虧損(即無應納稅額)，都要辦理申報。

(三)只出售土地：交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，均屬房屋土地交易所得稅的課稅範圍。

(四)二親等買賣：二親等以內親屬「買賣」新制課稅範圍之房屋土地，實際有收付價金，出賣人除向戶籍所在地國稅局申報贈與稅並申請核發「非屬贈與同意移轉證明書」外，亦應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，申報房屋土地交易所得稅。

(五)分次取得之房地，應分別適用新舊制：個人一併出售分次取得的房地，應依房地取得日期，分別適用新制(房地合一)或舊制(財產交易所得)。

該局特別呼籲，個人自105年1月1日起交易屬新制範圍之房地，應依所得稅法規定辦理申報，其未依規定期限申報者，處3,000元以上30,000元以下之行為罰，若有房地交易所得，並將依法核定補徵稅款及處罰鍰。

如仍有任何疑問，請撥打免費服務電話：0800-000-321洽詢，本局將有專人竭誠為您服務，或利用本局網站（http://www.ntbna.gov.tw）查詢相關規定及資訊。

審查二科 鍾股長 03-3396789轉1426
財政部北區國稅局 2018-12-21

繳納前手出售農地申請不課徵其持有期間應負擔之土地增值，可做為費用減除

財政部高雄國稅局表示，個人房地合一新制課稅所得，係以房、地成交價減除原始取得成本、相關必要費用及依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為之計算。因已減除土地增值稅稅基之土地漲價總數額，故不得再行減除土地增值稅。

惟個人交易之土地，購入時原為作農業使用之農業用地，後因轉為他用，致出售農地所有權時，經地方稅稽徵機關依土地稅法第39條第4項或第5項規定，併同補徵前手及本人持有期間之土地增值稅，該實際由本人繳納前手持有期間土地漲價所應繳納之土地增值稅，則可做為「費用」減除。

該局進一步說明，計算個人房地合一課稅所得時，僅可減除本人持有期間之土地漲價總數額，不能減除屬前手持有期間之土地漲價總數額，至於本人實際負擔繳納屬於前手部分之土地增值稅，於計算房地合一課稅所得時，例外得列為費用減除。而該得減除之土地增值稅金額，應以本次交易繳納之全部土地增值稅，按其未自房地課稅所得減除之土地漲價數額占本次交易之全部漲價總數額之比例計算。

該局舉例說明，甲於94年1月買進農地一筆，持續做為農業使用，並於104年4月將農地出售給乙，出售時，甲依土地稅法第39條之2第1項規定，申請其持有期間(94年1月至104年3月)之土地漲價總數額，不課徵土地增值稅；乙買入後，將該農地轉作他用，又於105年6月將該地出售給第三人，稅捐稽徵機關依土地稅法第39條之2第5項規定，以94年1月至105年6月間之土地漲價總數額，核算乙君應繳納之土地增值稅。故乙君繳納包括前手甲持有期間(94年1月至104年3月)之土地增值稅，惟乙君計算房地合一課稅所得時，依規定僅得扣除本人自104年4月至105年6月持有期間之土地漲價總數額。至乙君實際負擔繳納前手持有期間(94年1月至104年3月)土地漲價部分所生之土地增值稅稅額，另得作為乙君移轉費用扣除。

該局提醒，是類案件應提示土地增值稅繳納證明，併同其他移轉費用憑證，供稽徵機關核實計算可減除費用。若無法提示相關憑證或提示不全，稽徵機關將按成交價額之5%設算費用，並與核實計算可減除費用相較，以兩者擇高作為可減除費用之金額。

此外，該局特別呼籲，納稅義務人如有交易房屋土地，應詳加檢視是否屬於房地合一稅課徵範圍，並於交易日之次日起算30日內如期辦理申報，以免受罰，並可多加利用「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統（網址:http://www.tax.nat.gov.tw）」辦理網路申報，以計算正確應納稅額。如有相關疑義，可逕洽戶籍所在地所轄分局、稽徵所專人諮詢服務或撥打免費服務專線0800-000-321洽詢。

審查二科 陳燕凌科長 (07)7115305
撰稿人:楊雅婷 (07)7256600 分機7253
財政部高雄國稅局 2018-12-20

出售短期持有房地，六種情形可適用20%較低稅率

房地合一課徵所得稅新制上路後，個人出售房地須依照持有期間課徵所得稅，最高稅率為45%，有民眾問及，因家庭因素而必需出售短期持有之房地，是否可適用較低稅率課稅？

南區國稅局表示，個人出售房地，若持有期間未超過1年，稅率為45%，超過1年但未超過2年者，稅率則為35%，倘個人因調職、非自願性離職或其他非自願性因素，出售持有期間在2年以下之房屋、土地者，得按20%稅率課徵所得稅。

該局進一步說明，適用此類稅率案件有6種情形：

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦妥戶籍登記並居住，且無出租、供營業使用或執行業務使用，後來因調職或有符合就業保險法規定非自願性離職情事，或符合職業災害勞工保護法規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房地者。

二、個人依民法規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地給該房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房地者。

六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法規定未經其同意而交易共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。

該局提醒民眾，對於房地合一稅申報如有疑義，可撥打免費服專線0800-000-321洽詢，以維護自身權益。

審查二科 謝稽核 06-2298039
財政部南區國稅局 2018-12-07

取得房屋、土地之原因不同，應減除之成本亦不同

陳先生來電詢問：父親於105年1月間以1,500萬元購入高雄市A透天厝後，於106年1月間贈與給陳先生，陳先生於107年9月間出售，則其取得成本可否可列報1,500萬元。

財政部高雄國稅局表示，自105年1月1日起，個人交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地，應於房地完成所有權移轉登記日之次日起30日內，辦理個人房屋、土地交易所得稅（下稱房地合一稅）申報。而房屋、土地交易損益計算，應以交易時房屋、土地成交總價減除取得成本及因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額。

該局說明，個人取得房屋、土地之原因不同，則其可減除之取得成本亦不同，

1.如因買賣取得房屋、土地者，其成本為取得房屋、土地之價額；

2.而因繼承或受贈(配偶贈與除外)取得之房屋、土地者，其成本則為繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

該局進一步說明，陳先生係因贈與而取得透天厝，則其成本應為受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，而非其父親105年1月間購入透天厝之價額1,500萬元。

該局提醒，房地合一稅係採分離申報課稅，即使虧損也要依限辦理申報，如未依規定於房地完成所有權移轉登記日之次日起30日內期限內申報，經稽徵機關調查後，納稅義務人將面臨漏稅罰與行為罰擇一從重處罰，即使無應納稅額，仍會處以3,000元以上、30,000元以下之行為罰，該局呼籲納稅義務人應如期申報，以免受罰。

法務二科 趙淑惠科長 (07)7165696
撰稿人:謝錦華 (07)7256600 分機8707
財政部高雄國稅局 2018-09-25

個人出售農地是否免申報房地合一稅？

中區國稅局表示，近日接獲不少民眾電話詢問，個人出售農地是否免申報房地合一稅？為解決疑義，該局特別說明，個人出售的農地，如符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅，並經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，可以免辦理房地合一稅申報。 該局進一步指出，有些農地因為在同一課稅年度內移轉，所以沒有土地增值稅，民眾以為土地增值稅繳款書上金額為0元（免稅），就誤認為出售該農地免申報房地合一稅，而在事後遭到補稅甚至處罰；為確保自身權益，在農地買賣移轉前，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，還要向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅並經核准，才可以符合規定，不用申報房地合一稅。

民眾如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將有專人竭誠為您服務。

埔里稽徵所 綜所稅股 邱琦娟（049）2990991轉203
財政部中區國稅局 2018-09-24