營利事業出售房地，應於所有權移轉登記年度，認列出售資產增益

財政部臺灣省南區國稅局表示，不動產所有權登記，有絕對效力；營利事業出售房地，一經登記所有權即移轉給買方，且價款收現於所有權移轉登記年度已可合理確定，因而營利事業出售房地，應於所有權移轉登記年度，認列出售資產增益。

該局舉例，轄內甲公司96年12月22日將其所有土地及其上建物以980萬元出售與A君，雙方於同年月27日辦妥房屋及土地所有權移轉登記，另在97年1月10日交屋；截至96年底收取150萬元價款。甲公司表示，96年度收款比例僅為合約總價的15％，餘款是否可如數收現，尚難確定，而且在所有權移轉登記後至點交前，商品的風險及報酬還歸公司所有，也就是所有權移轉登記日商品的報酬還沒移轉，因而至交屋日所屬之97年度才認列出售房地增益。不過國稅局認為，房地買賣交易應於所有權移轉登記之96年度認列出售損益，才符合商業會計法及財務會計準則公報等規定。甲公司不服，提起行政訴訟，經高等行政法院判決敗訴。

法院判決甲公司敗訴理由，買賣標的物係不動產，依民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」及土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」等規定，房地所有權辦妥移轉登記給買方，買方於取得所有權後即得於法令限制範圍內自由處分。甲公司會計基礎係採用權責發生制之營利事業，於其移轉房地所有權給買方後，已完成大部分賺取收益的主要活動而將本件買賣標的物所有權之主要風險和報酬移轉給買方。也就是說，不動產所有權既經登記，即生效力，縱賣方未點交，買方已擁有該房地的所有權，因而，法院判決房地買賣應以房地所有權移轉時作為營業收入認列時點。

南區國稅局提醒營利事業，如有出售房地，記得在所有權移轉登記年度，認列出售資產增益，並應將該出售房地增益計入移轉登記年度未分配盈餘「當年度依商業會計法規定處理之稅後純益」項下申報，以免漏報，遭補稅及處罰鍰。

法務一科 簡稽核 06-2223111轉8067
財政部臺灣省南區國稅局 2011/10/28